房子的附加值，这才是我们买房的真正原因

小陈有话说在前头

出租房也能遮风挡雨，但落户、孩子教育甚至归属感，出租房不一定给得了你；买房，还是因为房子的附加值。——地产小陈

 本文关键词：

1、大体量楼盘优势：配套好、附加值高

2、目前在售两大巨无霸项目：俊发城、融城昆明湖

本文撰文：地产小陈，购房咨询可添加微信号：c13769126878

小陈有话说在前头

“周边有学校在规划中”和“小区里面有小学和初中”，完完全全是两码事；

“周边有购物中心/商场”和“小区里面有xxx购物中心和步行街”，也完完全全是两码事；

“周边有市政的xx公园”和“小区里面有业主刷卡才能进的公园”，更是完完全全两码事。

当然，天下没有白吃的午餐，无论配套在小区里，还是小区外，房子的附加值已经成为买房考虑的关键因素。如果只是求一个住，那么公租房也足够。

（教堂、奥特莱斯、“凯旋门”都在小区里，1903就是如此）

外来一线房企追求小而精，追求短平快，很少开发超过一千亩以上的大项目。（当然也有可能是拿不到这么大的土地，968亩的万科魅力之城算很大了）

上一个由外来房企开发，超过千亩的大项目还是“海伦国际”，昆明史上最成功的外来房企巨无霸项目当属“世纪城”。

（看世纪城这个如意公园，以及周边围绕公园的众多某春苑）

如果没这么大的土地，更谈不上做多丰富的配套。（完全没配套的小区很少，可能会称为“安静”）

而目前主城内在售的巨无霸项目屈指可数，超过千亩的仅有北市区俊发城、融城昆明城以及南市区俊发生态半岛（包括海东、滇池one、河畔等）、滇池国际会展中心（包括山海湾、山海湾1号等）、俊发观云海。

大体量项目，确实能为小区业主提供一系列的配套，甚至能为整个片区加分。

一南一北，俊发城pk融城昆明湖，福保半岛pk俊发生态半岛……（呲拉呲拉~迸发出了灵感的火花，会展片区、观云海写过多次，这次就写没写过的）

俊发城

从北京路司家营地铁站出来，远远望过去，项目太大了，还是骑共享单车吧（这也同样意味着，如果你买的不是靠近地铁站旁边的芙蓉苑，稍远的组团比如紫薇、牡丹，你还是要走个几百米甚至骑自行车，但是这不影响他地铁盘的价值，地段优势确实明显）。

所以，每个组团由于位置差异，价格差异也很大。

组团名称	在售户型	价格	交房时间
茉莉苑	89-176㎡带装修	预计1.25w	待定
金盏苑	129-139㎡带装修	1.2-1.4w	2019年年初
芙蓉苑	129-206㎡带装修	1.45-1.6w	2019年6月
紫薇苑	75-135㎡毛坯	1w	2018年6月

（与海伦国际“菲诺区”、“贝宁区”组团一样，俊发城则以“花”命名，如今茉莉已是第七种花了，多了实在分不清）

很多人会觉得“筒子楼”还卖一万多，是 46 32817 46 15265 0 0 2639 0 0:00:12 0:00:05 0:00:07 3162 46 32817 46 15265 0 0 2093 0 0:00:15 0:00:07 0:00:08 2861 46 32817 46 15265 0 0 1840 0 0:00:17 0:00:08 0:00:09 3043不是有点夸张。如果只是住房，也就罢了，可是他的附加值：

已建成	待建成
云师大附小、附中、吉的堡幼儿园、闻一多主题公园	酒店/商务/商业集群、梁林公园、龙泉古镇、部分学校

 （这配套，全部建成后，也是非常牛！）

羊毛出在羊身上，单看学校，已经足够让很多购房者心动。（不过，云师大附小的公立学位是有限的，超出的部分还是要按照私立收费）

也正是因为项目太大，分批交付，如今已经交付的牡丹苑、百合苑，周边全是紧锣密鼓建设的工地，噪音灰尘确实影响很大。

项目前期规划1700亩，整体容积率4.39，部分地块容积率超过5，一期总户数14127户。说实话，俊发城还是密了一点。（总体规划4000亩，总体社区规模20万人；不过后来卖了一点地给恒大，也就是现在的恒大翡翠华庭）

再看产品，茉莉苑预计本月17日开盘，毕竟不是板楼，所以户型就……

挑了一个东南端头144㎡户型，整体格局方正，朝向非常好，但动静不分离。

（144㎡四房户型）

三个亮点——入户有玄关、厨卫有采光、阳台大又宽；

三个缺陷——客厅开间仅3.8米，主卫无窗户、主卧无隐私。

（90㎡三房户型，这个不到4㎡的阳台，够晒几件衣服？）

说实话，俊发的户型真的没有太大优势（谁叫他是筒子楼？芙蓉苑倒是板楼，离地铁站也近，不过价格贵啊）

大盘卖得就是配套，能做到80%满意，就够了。

融城昆明湖

其实，瀑布公园是市政公园，只不过，融城昆明湖围着瀑布公园而建，有点小区内部公园的感觉——谁叫他是云南城投。

这是外来一线都不能不重视的“地头蛇”。

瀑布公园，确实是小区一大亮点，人家都说北市区缺水，这可是牛栏江-滇池补水工程入滇水口，刚开放的2016年元旦，昆明市民硬是把进公园的路都堵了。（不过进入小区和瀑布公园的那条路确实太窄，双车道一点都不大气），虽说是人造景观，但是别家还真没有这480亩的湖。

（瀑布公园——人多的时候）

当然，小区确实也是非常大，也有【直接能看到瀑布】、【只能看到一点水面】以及【什么景观都看不到】的组团之分。

组团名称	在售户型	价格	交房时间
七里香	88-133㎡毛坯	1-1.1w	2019年8月
澜庭	230㎡毛坯	350w左右	现房
翠微里	101㎡	8500-9500	现房

（最接近瀑布公园的组团，很多都售完了；澜庭属于直面景观的房源）

可惜的是，距离地铁稍远，这个真得骑共享单车（从项目到司家营地铁站2公里以上），导致大部分购房者对昆明湖的印象都是——太偏了吧。

所以房价在北市区一直不高呀，甚至是全昆明都难找的低价。

项目整体规划4000亩（前期规划近1000亩），整体容积率3.5。（上个月，城投和万科一起拿了融城昆明湖的后续地块约144亩，后来万科直接支付了一级开发补偿款，意味着万科直接介入北部山水新城开发，片区整体利好）

再看他的配套：目前配套的幼儿园、云师大附小已经开学（公立），未来将会有一所完中（初中到高中的完全中学），由于城投和云师大基础教育集团的战略合作关系，可以估计，应该也是师大系学校。（总体规划14所学校，但是目前除已开学的学校外，其余待定）

目前主力产品【七里香】组团，四梯六户（两梯三户两个单元），户型还算ok。

122㎡东南/西南向三房两卫，端头，整体朝向不错，采光明亮，客厅面宽4米，足够宽敞。

几个缺点：

1、可惜是三个房间朝南，而不是客厅朝南；

2、客卫位置太奇怪，去趟洗手间能把三个卧室“浏览”一遍；

3、主卫没有采光。

（133㎡东北/西北四房户型格局倒是很棒，可惜客厅不朝南）

果然，没有十全十美。

都说房子是拿来住的，但是一套房附加的东西太多了，除了生活、教育配套，还包括稀缺的景观、地段等等，如果你用得着，那么你可以为其买单；如果你用不着，就算这附加的东西再好，也只能称为【赠品】。

以上为本文正文

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